Program „Mieszkanie dla młodych”
(MdM) w pytaniach i odpowiedziach

11. Jak się oblicza powierzchnię użytkową? Co z garażem i kotłownią?

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi powierzchnię użytkową mieszkania i domu jednorodzinnego ustala się według zasad podanych w art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W tym przepisie stwierdzono, że jest to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania, oraz że za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Obmiaru tak zdefiniowanej powierzchni użytkowej dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,2 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,4 m, lecz mniejszej od 2,2 m - w 50%, o wysokości mniejszej od 1,4 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie (może to być norma PN-70/B-02365 lub późniejsza PN-ISO 9836:1997, bo żadna nie ma charakteru obowiązującej).

Uwaga! Zgodnie wyjaśnieniami Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju zamieszczonymi na jego stronie internetowej (http://www.transport.gov.pl/2-5283444db6308.htm) do powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego nie wlicza się garażu ani kotłowni (to ważne dla kupujących i budujących takie domy, bo te pomieszczenia łącznie mają przynajmniej 20-30 m²). Wynika to z przepisów ustawy o własności lokali, w której dokonano rozróżnienia na pomieszczenia pomocnicze (znajdujące się wewnątrz lokalu) i przynależne (części składowe, które nie muszą przylegać do lokalu, a nawet mogą być położone w granicach działki poza budynkiem). Pomieszczeń przynależnych nie zalicza się do powierzchni użytkowej. W szczególności takimi pomieszczeniami są piwnica, strych, komórka, garaż czy miejsce postojowe w garażu. Uzasadnione jest też stwierdzenie, że i kotłownia (pomieszczenie w domu jednorodzinnym, w którym znajduje się urządzenie grzewcze) może być uznana za pomieszczenie przynależne.

Żeby nie było wątpliwości co do spełnienia warunku dopuszczalnej powierzchni użytkowej domu, trzeba zadbać o odpowiednie zakwalifikowanie w projekcie budowlanym poszczególnych pomieszczeń i podanie wielkości powierzchni użytkowej obliczonej według wyżej podanych zasad. Jeśli kupujemy dom, dopilnujmy, żeby w umowie o przeniesieniu własności domu lub umowie deweloperskiej została podana nie tylko powierzchnia całkowita (lub netto) domu, lecz także wielkość powierzchni użytkowej, bo w tym wypadku to zapisy umowy mają decydujące znaczenie przy ocenie spełnienia warunków programu.

12. Czy za wychowywane można uznać dorosłe dzieci mieszkające z rodzicami?

Małżeństwo (również osoba samotna) wychowujące przynajmniej troje dzieci ma prawo do kupna lub budowy większego mieszkania bądź domu dofinansowanego w ramach programu MdM. Ważne jest, aby tych wychowywanych dzieci było nie mniej niż troje w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego albo w dniu wydania pozwolenia na budowę (gdy chodzi o zwrot VAT).

Za wychowywane uznaje się dziecko własne lub przysposobione, które jest jeszcze małoletnie albo nie ukończyło 25. roku życia, ale nadal się uczy. Jeśli dziecko otrzymuje zasiłek (dodatek) pielęgnacyjny lub rentę socjalną, jego wiek nie ma znaczenia.

Nie można więc uznać za wychowywane dziecka, które choć jest dorosłe i zakończyło naukę, nadal mieszka z rodzicami i pozostaje na ich utrzymaniu.

13. Czy w domu jednorodzinnym z programu MdM mogą być dwa mieszkania albo lokal usługowy?

Nie. Choć zgodnie z przepisami Prawa budowlanego w domu jednorodzinnym mogą się znajdować dwa lokale mieszkalne albo lokal mieszkalny i użytkowy (o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% całego domu), to program MdM dopuszcza dofinansowanie – czy to kupna, czy budowy - domów jednorodzinnych, w których znajdzie się wyłącznie jeden lokal mieszkalny.

14. Jaką maksymalną powierzchnię może mieć segment kupowany na kredyt MdM?

Dom jednorodzinny objęty dofinansowaniem w ramach programu MdM (zarówno kupowany, jak i budowany) może być budynkiem wolno stojącym albo w zabudowie bliźniaczej (połówka bliźniaka) bądź szeregowej (segment). Powierzchnia użytkowa segmentu nie może więc przekraczać 100 m² (110, gdy nabywca wychowuje przynajmniej troje dzieci).

15. Jaka jest maksymalna cena mieszkania/domu kupowanego za kredyt MdM? Gdzie znaleźć informację o aktualnych limitach?

To zależy od wielkości mieszkania bądź domu i jego lokalizacji. Cena zakupu – czy to mieszkania, czy domu - nie może bowiem przekroczyć limitu obowiązującego w dniu złożenia wniosku o kredyt z dofinansowaniem.

Limit ten oblicza się jako iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania/domu i maksymalnej ceny 1 m² takiej powierzchni. Przy czym ceny maksymalne określa się odrębnie dla wszystkich miast wojewódzkich, gmin sąsiadujących z tymi miastami i pozostałych gmin w każdym województwie. Zmieniają się one co pół roku, na przełomie marca i kwietnia oraz września i października (z wyjątkiem województwa pomorskiego, w którym nowe ceny obowiązują od stycznia i od lipca).

Informację o aktualnych cenach maksymalnych 1 m² powierzchni użytkowej powinniśmy znaleźć na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju (www.transport.gov.pl/2-526e41362d127.htm). Bank Gospodarstwa Krajowego został natomiast ustawowo zobowiązany do zamieszczania w Biuletynie Informacji Publicznej (http://bgk.com.pl/komunikaty-mdm) aktualnych wysokości tak zwanych średnich wskaźników przeliczeniowych, które są podstawą ustalania cen maksymalnych 1 m². Wysokość obowiązującej ceny maksymalnej otrzymamy, mnożąc wskaźnik odpowiedni dla danej lokalizacji przez 1,1.

16. Jak ustala się cenę maksymalną 1 m², kto o niej decyduje?

Maksymalna cena 1 m² powierzchni użytkowej to 110% średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych przed złożeniem wniosku o dofinansowanie wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Takie wskaźniki ustalają wojewodowie - na podstawie danych urzędu statystycznego oraz własnych analiz – osobno dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa oraz dla pozostałych gmin w województwie. Wskaźniki są ogłaszane w dziennikach urzędowych województw dwa razy do roku. Można je znaleźć w Internecie, pod adresem www.dziennikiurzedowe.gov.pl.

W programie MdM wprowadzono trzecią kategorię lokalizacji – gminy sąsiadującej z miastem będącym siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Tu wskaźnik przeliczeniowy oblicza się jako średnią arytmetyczną wskaźników dla miast wojewódzkich i pozostałych gmin w województwie (czyli jest to średnia dla całego województwa), przy czym nie może być on wyższy niż 120% drugiego z tych wskaźników (dla gmin poza miastami wojewódzkimi).

17. Czy limit ceny dotyczy samego mieszkania/domu, czy również gruntu?

Limit dotyczy całej nabywanej nieruchomości, czyli domu i działki, na której został wybudowany, albo mieszkania i pomieszczeń do niego przynależnych oraz koniecznego udziału w nieruchomości wspólnej (w tym części ułamkowej gruntu) – niezależnie od wyodrębnienia takich pozycji w umowie przenoszącej własność.

Inaczej jest w wypadku miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym nabywanego wraz z mieszkaniem. Z wyjaśnień Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju wynika, że zarówno gdy takie miejsce jest nabywane jako udział w odrębnej nieruchomości, jak i gdy jest to część nieruchomości wspólnej oddana do wyłącznego użytkowania jednego z właścicieli – opłata za to miejsce powinna być wyłączona z ceny zakupu mieszkania podlegającej weryfikacji spełnienia warunków programu MdM.

Żeby sprawdzić, czy można dostać kredyt MdM na mieszkanie czy dom oferowany przez dewelopera, trzeba jego cenę (ustaloną zgodnie z powyższymi wskazówkami) podzielić przez liczbę metrów kwadratowych powierzchni użytkowej podaną w ofercie (projekcie budowlanym i umowie deweloperskiej) i porównać z maksymalnymi wartościami obowiązującymi w danym miesiącu na danym terenie.

18. Czy wydatki na budowę domu też są limitowane?

Nie, koszt samodzielnie prowadzonej budowy własnego domu nie ma znaczenia. Nie obowiązuje tu limit ceny 1 m² powierzchni użytkowej jak w części programu MdM dotyczącej dofinansowania kredytu.

Kwota należnego zwrotu VAT zależy jednak od wysokości poniesionych wydatków (im droższe materiały, tym większy zwrot), ale nie może przekroczyć limitu określonego w ustawie.

19. Czy trzeba zapłacić podatek od dopłaty do kredytu lub zwrotu VAT?

Nie, dofinansowanie do wkładu własnego, spłata części kredytu i zwrot części VAT za materiały budowlane otrzymane w ramach programu MdM są wolne od podatku dochodowego (art. 21 ust. 1 pkt 138 i 139 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych).